Когда дело доходит до финансирования жилой недвижимости, большинство транзакций проходят знакомый процесс. Продавец находит желающего покупателя с требуемым доходом, историей работы и кредитным рейтингом, чтобы претендовать на получение ипотечный кредит, а кредитная организация вкладывает деньги в финансирование сделки.

Но что, если традиционное финансирование недоступно, а покупатель и продавец по-прежнему хотят провести продажу в частном порядке? Они входят в то, что известно как финансирование продавца. Как подразумевает термин, человек, продающий дом, финансирует покупку.

Ключевые выводы

  • В сделках с жилой недвижимостью одним из вариантов является финансирование продавца, при котором продавец финансирует покупку для покупателя.
  • Сделки, финансируемые продавцом, могут быть быстрее и дешевле обычных.
  • Покупатели должны подтвердить, что продавец может финансировать (у них нет ипотеки или ее ипотечный кредитор позволяет), и они должны быть готовы внести первоначальный взнос.
  • Финансирование продавца обычно длится более короткий период, чем традиционная ипотека.
  • Обе стороны в сделке должны нанять профессионалов для предоставления рекомендаций и составления контракта и простого векселя.

Плюсы и минусы сделок с недвижимостью, финансируемых продавцом

Как работает финансирование продавца?

Банк не участвует в продаже, финансируемой продавцом; покупатель и продавец договариваются сами. Они составляют вексель установление процентной ставки, графика платежей покупателя продавцу и последствий неисполнения покупателем этих обязательств. В отличие от продажи, связанной с ипотекой, передача главный от покупателя к продавцу, а просто соглашение о выплате этой суммы с течением времени.

С участием только двух основных игроков, финансирование собственником может быть быстрее и дешевле, чем продать дом обычным способом. Не нужно ждать кредитного специалиста банка, андеррайтер, и юридический отдел, и покупатели часто могут попасть в дом за меньшие деньги.

Преимущества финансирования продавца

Этот альтернатива традиционному финансированию может быть полезен в определенных ситуациях или там, где трудно получить ипотеку. В таких жестких условиях финансирование со стороны продавца предоставляет покупателям доступ к альтернативной форме кредита.

Продавцы, в свою очередь, обычно могут продавать быстрее и без необходимости делать дорогостоящий ремонт, который обычно требуется кредиторам. Кроме того, поскольку продавец финансирует продажу, недвижимость может иметь более высокую продажную цену.

Более низкие затраты на закрытие

Затраты на закрытие действительно ниже для продажи, финансируемой продавцом. Без участия банка транзакция позволяет избежать затрат на ипотека или дисконтные пункты, а также комиссии за оформление и множество других сборов, которые кредиторы обычно взимают в процессе финансирования. Также существует большая гибкость, по крайней мере, якобы, в отношении условий кредита, от требуемого первоначального взноса и процентной ставки до срока действия соглашения.

Финансирование продавца обычно предоставляется только на довольно короткий срок, например, на пять лет, с воздушный шар подлежит оплате в конце этого периода. Теория – или, по крайней мере, надежда – заключается в том, что покупатель в конечном итоге рефинансирование этот платеж с традиционным кредитором, вооруженным улучшенными кредитоспособность и накопив некоторую долю в доме.

Финансирование продавца для покупателей

Несмотря на все потенциальные преимущества финансирования со стороны продавца, транзакции с его использованием сопряжены с рисками и реальностью для обеих сторон. Вот что покупатели должны учитывать, прежде чем заключить сделку, финансируемую продавцом.

Не ждите лучших условий, чем с ипотекой

По мере выработки условий сделки, финансируемой продавцом, гибкость часто становится реальностью. Продавец переваривает свои финансовые потребности и риски, включая возможность неисполнения обязательств покупателем по кредиту, с перспективой потенциально дорогостоящего и беспорядочного процесса выселения.

Результат может отрезвлять покупателя. Возможно, например, вы обеспечите более выгодную процентную ставку, чем предлагают банки, но более вероятно, что вы заплатите больше, возможно, на несколько дополнительных процентных пунктов выше преобладающей ставки.

Как покупателю вам, вероятно, придется внести первоначальный взнос, сопоставимый по размеру с размером обычной ипотечной ссуды, то есть 20% или более от стоимости недвижимости.

Возможно, вам придется продать себя продавцу

Разумно говорить открыто и прямо о причинах, по которым вы не имеете права на получение традиционной ипотеки. Некоторая из этой информации может появиться в любом случае, когда продавец проверит вашу кредитную историю и другие справочные данные, включая вашу занятость, активы, финансовые требования и рекомендации.

Но также убедитесь, что вы указали на любые ограничения вашей возможности заимствовать, которые могут не проявиться во время комплексной проверки продавца. Потенциальный покупатель, у которого есть солидный кредит и значительный первоначальный взнос, возможно, недавно начал новый бизнес, и поэтому не сможет претендовать на ссуду на срок до двух лет.

Будьте готовы предложить продавцу финансирование

Домовладельцы, предлагающие финансирование от продавца, часто открыто заявляют об этом факте в надежде привлечь покупателей, которые не имеют права на получение ипотеки. Однако, если вы не видите упоминания о финансировании продавца, не помешает узнать. Однако вместо того, чтобы спрашивать, возможно ли финансирование со стороны собственника, вы можете представить конкретное предложение. Например, вы можете сказать: «Мое предложение – полная цена с 20% снижением, финансирование продавца на 350 000 долларов под 6%, амортизируемое в течение 30 лет с пятилетним периодом». заем на воздушном шаре. Если я не рефинансирую через два-три года, я увеличу ставку до 7% через четвертый и пятый годы ».

Подтвердите, что продавец может финансировать продажу

Финансирование продавца является самым простым, когда продавец полностью владеет недвижимостью; ипотека на имущество вносит дополнительные сложности. Оплата за поиск по заголовку на собственности подтвердит, что она точно описана в акте и не облагается ипотекой или налогом залог.

В соответствии с Джейсон Буркхолдер, риэлтор с Weichert, риэлторы в Ланкастере, штат Пенсильвания, «Большинство ипотечных кредитов содержат пункт о« подлежащей оплате », запрещающий продавцу продавать дом без выплаты ипотеки. Так что, если продавец финансирует собственника и ипотечная компания выясняет, что он посчитает дом «проданным» и потребует немедленную выплату долга в полном объеме, что позволяет кредитору взыскать взыскание ».

Финансирование продавцов для продавцов

Помните об этих советах и ​​реалиях, если вы думаете о финансировании продажи дома.

Необязательно финансировать продажу на долгое время

Как продавец, вы можете в любой момент продать вексель инвестору или кредитору, которому покупатель затем отправляет платежи. Это может произойти в тот же день, что и закрытие сделки, чтобы продавец мог сразу получить наличные.

Другими словами, продавцам не нужны ни наличные, ни кредиторы. Однако имейте в виду, что вам, скорее всего, придется принять вексель стоимостью меньше полной, чтобы продать ее, что снизит вашу прибыль от собственности. По данным Amerinote Xchange, компании, специализирующейся на продаже недвижимости, векселя на недвижимость обычно продаются по цене от 65% до 90% от их номинальной стоимости. вторичный рынок финансирование.

Сделайте финансирование продавца частью вашего предложения по продаже недвижимости

Поскольку финансирование со стороны продавца является относительно редким, продвигайте тот факт, что вы его предлагаете, начиная с листинга недвижимости. Добавление к тексту слов «доступное финансирование продавца» предупредит потенциальных покупателей и их агентов о том, что этот вариант находится на рассмотрении.

Когда потенциальные покупатели осматривают ваш дом, расскажите подробнее о механизмах финансирования. Подготовьте информационный лист с описанием условий финансирования.

Продавцы должны дать общее объяснение того, что такое финансирование продавца, потому что многие покупатели с ним не знакомы.

Обратитесь за налоговой консультацией и рассмотрите возможность оказания помощи в обслуживании кредита

Поскольку сделки, финансируемые продавцом, могут создавать налоговые осложнения, привлеките для продажи специалиста по финансовому планированию или налогового эксперта. Кроме того, если у вас нет опыта и навыков кредитора, рассмотрите возможность найма обслуживание ссуды компании для сбора ежемесячных платежей, составления отчетов и выполнения других рутинных операций, связанных с управлением ссудой.

Как структурировать сделку по финансированию продавца

Обе стороны в сделке, финансируемой продавцом, должны нанять поверенный по недвижимости или агент по недвижимости, чтобы написать и просмотреть договор купли-продажи и простой вексель, а также связанные с ним задачи. Постарайтесь найти профессионалов, которые имеют опыт работы с домашними сделками, финансируемыми продавцом, и, если возможно, имеют опыт работы в вашей местности, поскольку некоторые соответствующие нормативные акты (например, регулирующие платежи по воздушным шарам) различаются в зависимости от юрисдикции.

Профессионалы также могут помочь покупателю и продавцу определиться с конкретным соглашением, которое им лучше всего подходит, и с условиями продажи. Если это не сделка, финансируемая продавцом, инвестор в недвижимость и риэлтор Дон Теппер указывает, что «на самом деле существуют десятки других способов покупки», помимо традиционной ипотечной системы. Эти договоренности, отмечает Теппер, включают опцион на аренду, аренду с выкупом, земельный договор, договор за дело, участие в капитале и завернуть ипотеку. «Большинство покупателей и агентов по недвижимости не знают, как все это работает», – говорит он.

Суть

Финансирование продавца – хороший вариант? Каким бы необычным и незнакомым оно ни было для большинства людей, финансирование со стороны продавца может быть полезным вариантом на сложном рынке недвижимости. Тем не менее, такая договоренность создает некоторые особые риски для покупателей и продавцов, и было бы разумно привлечь профессиональную помощь, чтобы смягчить их и позволить процессу протекать гладко.

Поделиться публикацией:

Редакция Insider Key

Мы объеденили инвестиционные и финансовые продукты, сервисы и услуги, доступные для банков и хедж-фондов в рамках единой экосистемы. Предлагаем персональный сервис и партнерство в сфере инвестиций, в сочетании с ресурсами и уникальными международными возможностями. Экосистема IK соответствует Европейским стандартам качества AIFMD. Привлекаем инвестиции и капитал в ваш бизнес в России, через выпуск Eurobonds. Открываем хедж-фонды с регистрацией в Европе. Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, и финансовые инструменты либо операции, упомянутые в ней, могут не соответствовать Вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям (ожиданиям).

https://insiderkey.ru
Подписаться
Уведомить о
guest
0 комментариев
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
error: Контент защищен!